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626969com澳门资料大全-融资渠道收紧 房企分化加剧

 


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本文摘要:2018年以来,房地产企业融资渠道从银行借贷、国内发债、信托融资全面放宽。

2018年以来,房地产企业融资渠道从银行借贷、国内发债、信托融资全面放宽。业内人士指出,大型房企销售回款比较更加慢,需要更佳地适应环境灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力很弱,在极大资金压力下有可能自由选择出售资产。2018年房地产行业将步入收购热潮。

监管趋严房地产企业融资途径主要来自银行贷款、公司债券和非标融资。但这三个融资渠道都在渐渐放宽。中国证券报记者从银行人士处获知,银行贷款方面,多家股份制银行已停止房地产追加授信业务。同时,房企的信托渠道融资逐步放宽。

2017年,监管部门对信托公司一共班车23张罚单,较2016年快速增长156%。北京(楼盘)某信托人士回应,2018年高压监管仍将之后。

仅有2月份,各地银监局就班车了5张罚单。该人士透漏,以往公司基本上只与50强劲房地产企业合作,现在更为慎重,更加注目房企的资金链情况及项目质量。融资政策高压,房企融资总额上升。据克而瑞监测(CRIC)数据统计资料,2017年前11月108家房企融资总额为10014亿元,同比上升4%。

房企融资总额下降幅度虽然并不大,但融资结构巨变。公司债占到比急速下降,股权融资、境外融资、资产证券化等创意融资占比则大幅提高。据CRIC不几乎统计资料,2017年前11月不受监控的108家房企公司债融资总规模为422亿元,较2016年全年大幅度上升91%;股权融资规模则快速增长显著,规模超过1443亿元,占比为14%,比起2016年全年大幅度快速增长96%。融资多渠道不受驱离,开发商的眼光或瞄向海外资本市场,或创意融资方式。

“随着信贷环境更进一步放宽,公司债门槛增高,不少房企谋求海外融资机会。”某一线券商分析师李国强(化名)说。2017年前11个月,房企境外融资规模超过2553亿元,占到融资总额的25%,较2016年全年下降11%。

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2018年这一趋势仍在沿袭。据Wind统计数据,2016年12月至2017年2月,房企海外发债规模大约为53亿元。而2017年12月至2018年2月末,这一数据为643亿元,快速增长近11倍。国泰君安分析师刘斐凡回应,海外发债热度大幅提高与发债成本上行不存在关系。

过去房企海外发债成本较高,但经过10多年发展,房企海外债的评级提高,成本渐渐减少。融资创意方面,不少大型房企射击REITs项目。戴德梁行公布的2017年《亚洲房地产投资信托基金(REITs)研究报告》表明,国内REITs发售呈圆形井喷式快速增长。截至2017年10月,国内顺利发售商业房地产资产证券化产品总计43单,总发售规模1262.2亿元,较2016年快速增长156.10%。

其中,类REITS产品共26单,发售规模609.5亿元。李国强指出,REITs项目融资与传统的股权债券融资比起,体量小、回款快,无显著优势,并非主流的融资方式。从盘活资产的看作,这种金融创新融资方式不受政策希望,2018年仍将持续。

刘斐凡分析道,房企融资将趋向多元化。多元化的融资渠道不利于大型房地产企业发展。

而小型房企融资渠道较宽,正处于竞争劣势。分化激化业内人士认为,在房地产融资渠道放宽的大背景下,大型房企由于口碑好、销售回款慢,可以更佳地适应环境灵活多样的融资方式。而小型房企资金周转能力比较较强,在极大资金压力面前有可能自由选择出售资产。2018年房地产行业将步入收购热潮。

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从1月销售业绩看,多家房企销售额再创新高。克而瑞榜单表明,TOP100房企销售金额和面积的总体规模分别同比快速增长57.8%和43.9%。各梯队的门槛值也在提高,前10位房企的业绩门槛值达150亿元,前20的门槛值达87.4亿元。而上年同期该数据分别为93.2亿元和46.1亿元。

中小型房企的业绩则没这么悲观,据申万宏源(000166,股吧)统计数据,在早已透露业绩预告片的82家房企中,业绩预增或略增的公司49家,扭亏13家,合计约76%。主流房企盈利能力下行。而18家公布预亏公告的房企,皆为转型或中小型房企。

除销售业绩外,融资成本分化也在加剧。李国强认为,2017年以前,大小房企的融资渠道无显著差异。但2017年以来,小型房企无法从银行提供贷款,改向利率更高的非标融资,成本上升慢。

而大房企融资渠道很广,融资成本上升比较较快。房企融资成本仍将走高,预计到2018年底大型房企融资成本将提升50到100基点(BP),而小型房企则将提高200到300BP。刘斐凡认为,房企分化沦为趋势。

与海外成熟期的房地产市场比起,目前国内房地产市场资源仍更为集中,分化不利于资源向头部企业集中于。


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